주택담보대출 상환 수수료 계산 방법, 3년 면제 시기와 줄이는 순서
복비재는 다람쥐 ·
주택담보대출 상환 수수료는 대출을 받은 날부터 3년 안에 원금을 갚을 때만 붙고, 3년이 지나면 0원입니다. 이 글은 내 대출의 금액을 직접 계산하고, 줄이거나 피하는 순서까지 한 번에 정리했습니다. 기준은 2026년 10월입니다.
먼저 할 일 세 가지
- 약정서나 은행 앱에서 대출 실행일, 적용 요율, 면제 조건을 확인합니다.
- 앱 또는 영업점에서 '예상 상환금액'을 조회해 오늘 갚으면 얼마가 붙는지 봅니다.
- 실행일로부터 3년이 되는 날짜를 계산해, 오늘 갚을 때와 비교합니다.
준비물은 신분증과 대출 계좌 정보 정도입니다. 앱에 로그인할 수 있다면 영업점에 가지 않아도 대부분 조회됩니다.
세 단계만 거치면 "지금 갚을지, 기다릴지"가 숫자로 나옵니다. 이 비용은 은행과 상품마다 달라서, 인터넷에 나온 평균값보다 내 약정서가 항상 우선입니다.
언제, 왜 붙는 비용인가
주택담보대출 상환 수수료는 금융소비자보호법상 원칙적으로 부과할 수 없지만, 대출계약일부터 3년 이내에 갚는 경우에는 예외로 허용됩니다. 은행이 자금을 계획대로 굴리지 못해 생기는 손실과 인지세·감정평가비 같은 행정 비용을 보전하는 성격입니다.
그래서 3년이 지난 대출은 전액을 갚거나 다른 은행으로 옮겨도 이 비용이 없습니다.
2025년 1월 13일 전후 요율 차이
금융당국은 2025년 1월 13일 이후 새로 받는 대출부터 실제 발생한 비용 범위에서만 받도록 바꿨습니다. 5대 은행 주담대 평균 요율은 아래처럼 내려갔습니다.
| 구분 | 개편 전 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 고정금리 | 1.4% | 0.65% |
| 변동금리 | 1.2% | 0.65% |
다만 이 개편은 이미 받은 대출에는 소급되지 않습니다. 2025년 1월 12일 이전에 실행했다면 예전 요율이 그대로 적용됩니다. 농협·수협·신협 같은 상호금융은 2026년 1월부터 같은 기준을 적용하기 시작했습니다.
직접 계산하는 법
대부분의 은행이 쓰는 식은 다음과 같습니다.
갚는 금액 × 수수료율 × (3년까지 남은 일수 ÷ 3년 전체 일수 1,095일)
주택담보대출 상환 수수료는 시간이 지날수록 매일 조금씩 줄어드는 구조라서, 같은 금액이라도 갚는 날짜에 따라 달라집니다.
예를 들어 1억 원을 갚고 요율이 0.65%이며 3년 중 1년이 남았다면 1억 × 0.65% × (365 ÷ 1,095)로 약 21만 6천 원입니다. 개편 전 요율 1.2%인 3억 원 대출을 받은 지 2년(730일) 됐다면 3억 × 1.2% × (365 ÷ 1,095)로 약 120만 원입니다. 같은 대출을 첫날 갚았다면 360만 원이었을 금액입니다.
개편 후 요율 0.65%로 같은 3억 원을 계산하면 첫날은 195만 원, 1년이 지난 시점(남은 730일)에는 약 130만 원입니다. 요율이 낮아져도 기간이 남을수록 금액이 커지는 구조는 같습니다.
계산값과 앱 금액이 다르면 약정서의 산식, 특히 '남은 기간' 기준을 확인하세요.
수수료를 줄이거나 피하는 방법
주택담보대출 상환 수수료를 줄이는 핵심은 갚는 금액, 갚는 날짜, 약정서 특약을 따로 따져 보는 것입니다.
- 3년을 채우고 갚기: 2년 10개월쯤 지났다면 두 달 기다리는 것만으로 0원이 됩니다.
- 면제 한도 활용: 약정서에 '매년 최초 대출금액의 10% 이내를 갚을 때 면제' 같은 특약이 있는 상품이 있습니다. 모든 대출에 있는 것은 아니니 확인이 필요합니다.
- 나눠서 갚기: 여윳돈이 생겼을 때 전액보다 일부만 먼저 갚으면 비용이 비례해 줄어듭니다.
- 한시 면제 확인: 카카오뱅크는 주담대 중도상환 해약금을 면제하고 있고, 기간은 2026년 12월 31일까지로 안내되어 있습니다. 대상과 기간은 바뀔 수 있어 앱 공지를 다시 보세요.
저축은행은 은행보다 요율이 높은 편이라, 같은 금액이라도 부담이 더 클 수 있습니다. 은행연합회 소비자포털에서 은행별 요율을 비교할 수 있습니다.
갈아타기 전 손익 비교
대환을 생각한다면 주택담보대출 상환 수수료만 보지 말고 새 대출의 부대비용까지 더해 비교합니다. 절감 이자가 비용 합계보다 커야 이득입니다.
예를 들어 3억 원 대출에서 금리가 0.5%포인트 낮아지면 연 150만 원가량 이자가 줄어듭니다. 앞의 120만 원이 붙는 상황이라면 1년 넘게 유지해야 본전이고, 인지세·감정평가비가 더해지면 기간은 더 길어집니다.
남은 만기가 짧거나 3년 면제일이 코앞이라면 기다리는 편이 낫습니다. 반대로 금리 차이가 크고 오래 쓸 대출이면 비용을 내더라도 옮기는 쪽이 유리합니다. 새 대출의 한도와 서류는 주택담보대출 조건 총정리와 서류 목록에서 미리 확인해 두면 좋습니다.
일정은 신청 시기와 소요기간을 참고해 기존 대출을 갚는 날과 새 대출 실행일이 어긋나지 않게 맞춥니다.
자주 묻는 질문
3년이 지났는데도 비용을 내라고 하면요?
법상 3년이 넘으면 부과할 수 없습니다. 실행일이 맞는지 확인하고, 그래도 부과한다면 은행 민원센터나 금융감독원에 문의하세요.
일부만 갚아도 비용이 붙나요?
붙습니다. 다만 갚는 금액에 비례하고, 연 10% 이내 면제 같은 특약이 있다면 그 범위는 내지 않습니다.
2025년 1월 이전에 받은 대출도 요율이 내려갔나요?
아니요. 개편은 이후 실행분에만 적용됩니다. 기존 대출은 약정서의 요율을 따릅니다.
주택담보대출 상환 수수료는 언제 내나요?
갚는 날 원금과 함께 계좌에서 빠져나갑니다. 전날까지 예상 금액을 조회해 잔액을 넉넉히 두세요.
