양도소득세 뜻과 기준 금액, 계산 순서 한눈에 정리 (2026년 기준)

복비재는 다람쥐 · 2026년 10월 22일

집을 팔기 전에 세금이 얼마나 나올지 궁금하다면, 이 글에서 뜻과 기준 금액, 계산 순서, 신고 기한까지 차례로 확인할 수 있습니다.

양도소득세란 무엇인가

양도소득세는 부동산 같은 자산을 대가를 받고 넘길 때 생긴 이익에 매기는 국세입니다. 산 값보다 비싸게 팔았을 때만 내며, 손해를 봤다면 낼 금액이 없습니다.

상속이나 증여가 아니라 매매·교환처럼 소유권이 유상으로 넘어가는 거래가 대상입니다. 주택, 토지, 건물뿐 아니라 분양권과 일부 주식도 포함됩니다.

핵심은 판 가격이 아니라 판 가격에서 산 가격과 비용을 뺀 이익입니다.

가장 많이 찾는 기준 금액은 1세대 1주택 비과세입니다. 2년 이상 보유한 1주택이라면 실거래가 12억원까지는 세금이 없고, 12억원을 넘는 부분만 과세됩니다. 조정대상지역에서 취득한 집은 2년 거주 요건도 따집니다.

비과세가 아니더라도 연 1회 기본공제 250만원이 적용됩니다. 같은 해 여러 건을 팔았다면 이익을 합산해 한 번만 빼 줍니다.

보유 기간에 따라 세율도 달라집니다. 주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%이고, 2년 이상이면 아래 기본세율을 적용합니다.

중간 구간(1억5천만원~10억원)은 38%, 40%, 42%로 나뉩니다. 여기에 세액의 10%인 지방소득세가 따로 붙습니다.

계산은 네 단계입니다. 먼저 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다. 필요경비에는 취득 때 낸 세금, 법무사 비용, 중개수수료, 발코니 확장 같은 자본적 지출이 들어갑니다. 도배·장판처럼 원상 유지 성격의 수리비는 보통 제외됩니다.

다음으로 장기보유특별공제를 뺍니다. 3년 이상 보유하면 연 2%씩 최대 30%이며, 1주택 비과세 대상에서 12억원을 넘는 경우 보유 연 4%와 거주 연 4%를 합쳐 최대 80%까지 가능합니다.

그 뒤 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 나오고, 여기에 세율을 곱해 세액을 구합니다. 중개수수료는 필요경비라서 영수증을 꼭 남겨야 합니다.

예: 5억원에 사서 7억원에 팔고 필요경비 2천만원이면 양도차익은 1억8천만원입니다.

이 예에서 장기보유특별공제를 적용하지 않고 기본공제 250만원만 빼면 과세표준은 1억7천750만원이 됩니다.

기본세율 구간

지방소득세 10% 별도

잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고와 납부를 해야 합니다. 홈택스에서 온라인으로 할 수 있습니다. 늦으면 무신고 가산세가 붙으니 계약 단계부터 날짜를 계산해 두세요.

납부할 세액이 1천만원을 넘으면 납부 기한이 지난 뒤 2개월 안에 나눠 내는 분납도 가능합니다. 같은 해에 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월에 합산해 확정신고를 해야 합니다.

신고 때 챙길 것

일시적 2주택 처분기한 등은 2026년 10월 시행령 개정으로 지역·취득 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 해당된다면 국세청 안내나 세무사 상담으로 최종 확인하세요. 필요한 서류는 매매계약서, 취득 때 영수증, 중개수수료 영수증, 공사 증빙입니다.

세금을 줄이는 가장 확실한 방법은 비과세 요건 확인과 증빙 보관입니다. 잔금 전에 보유·거주 기간을 점검하는 것이 좋습니다.

낼 양도소득세는 없지만, 같은 해 다른 자산의 이익과 합산할 일이 있다면 신고가 필요할 수 있습니다. 해당 여부를 홈택스에서 확인해 보세요.

아닙니다. 실제 거래한 가격 기준입니다.

상속 개시일의 평가액이 취득가액이 되며, 이후 오른 부분에 대해서만 세금이 계산됩니다.

세액의 10%가 별도로 부과되며, 국세 신고 후 지방소득세도 함께 신고·납부합니다.