아파트 매매 계약 절차 7단계, 가계약부터 잔금·등기까지 순서
복비재는 다람쥐 ·
아파트 매매 계약 절차는 '자금 확인 → 서류 대조 → 선입금 → 거래신고 → 잔금 → 등기' 순서로 진행됩니다. 중개거래라면 대부분 중개사가 안내하지만, 돈이 나가는 시점마다 직접 확인해야 할 것이 있습니다. 아래에 단계별 준비물과 기한을 먼저 정리했습니다.
전체 흐름은 표 하나로 먼저 잡아 두면 편합니다. 각 단계의 기한은 문서에 적힌 날짜를 기준으로 달력에 표시해 두세요.
| 단계 | 할 일 | 기한·시점 |
|---|---|---|
| 1. 자금 점검 | 대출 한도, 보유 현금, 부대비용 계산 | 서명 전 |
| 2. 권리 확인 | 등기부등본·건축물대장 발급 | 서명 당일 직전 |
| 3. 선입금·특약 | 소유자 명의 계좌로 송금, 특약 작성 | 보통 매매가의 10% |
| 4. 거래신고 | 시·군·구청 또는 온라인 신고 | 작성일부터 30일 이내 |
| 5. 중도금 | 문서에 정한 경우만 지급 | 문서 기준 |
| 6. 잔금 | 잔금 지급, 열쇠 인수, 서류 교환 | 문서 기준 |
| 7. 등기·취득세 | 소유권이전등기, 취득세 납부 | 각각 60일 이내 안팎 |
서명 전에 먼저 할 일: 자금과 시세
아파트 매매 계약 절차의 첫 단추는 집을 정하기 전에 대출 가능 금액을 은행에서 확인하는 일입니다. 서명만 하고 대출이 모자라면 잔금일에 곤란해지기 때문입니다.
시세는 호가가 아니라 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 비슷한 면적의 최근 거래 여러 건을 비교하세요. 동·층·향에 따라 값이 달라지므로 평균만 보면 틀리기 쉽습니다.
부대비용도 미리 계산해 둡니다. 중개보수는 9억 원 미만 거래에서 상한 요율이 0.4%이고, 실제 금액은 중개사와 협의합니다. 취득세는 1주택자 기준으로 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이며 6억~9억 원 구간은 그 사이에서 정해집니다. 다주택이거나 조정대상지역이면 세율이 달라지므로 위택스나 법무사에게 확인하세요.
서명 당일 확인 순서
본 문서를 쓰는 날의 아파트 매매 계약 절차에서 가장 중요한 것은 사람과 서류가 맞는지 보는 일입니다. 아래 순서대로 확인하세요.
- 등기부등본을 당일 새로 발급해 갑구의 소유자 이름과 주민번호 앞자리를 봅니다.
- 나온 사람의 신분증 원본과 소유자가 같은지 대조합니다.
- 대리인이면 위임장, 인감증명서, 인감도장, 대리인 신분증을 확인하고 소유자와 직접 통화합니다.
- 을구에서 근저당·전세권·압류가 있는지 보고, 있다면 말소 방법을 특약에 넣습니다.
- 건축물대장에서 위반건축물 표시와 용도를 확인합니다.
선입금은 반드시 등기부상 소유자 본인 명의 계좌로 보냅니다. 다른 사람 계좌를 안내받으면 송금 전에 멈추세요.
선입금과 특약, 이렇게 적습니다
이 돈은 보통 매매대금의 10%입니다. 상대방이 이행에 착수하기 전이라면 포기하거나 두 배로 돌려주는 방식으로 해제할 수 있는 경우가 있어서, 선입금 단계에서도 금액과 해제 조건을 문서로 남겨야 합니다.
구두 약속은 증거가 되기 어렵습니다. 특약란에 아래 내용을 문장으로 적어 두세요.
- 권리변동 금지: 서명일부터 등기 완료 시까지 새 근저당·압류 등을 설정하지 않는다.
- 대출 말소: 잔금과 동시에 기존 근저당을 상환·말소하고 비용은 매도인이 부담한다.
- 하자: 잔금일 전 발생한 누수·결로·보일러 고장은 매도인이 수리한다.
- 세입자: 보증금 승계 여부, 퇴거일과 잔금일을 일치시킨다.
- 공과금: 관리비와 장기수선충당금 정산 기준일을 정한다.
거래신고와 자금조달계획서
아파트 매매 계약 절차에서 신고는 작성 완료일부터 30일 이내입니다. 중개거래는 중개사가 신고하고, 직거래는 매도·매수인이 함께 해야 합니다. 2026년 2월 10일 이후 중개거래분은 문서 사본과 함께 초기 대금 지급 증빙을 첨부하는 것으로 알려져 있으니, 제출 서류는 관할 구청이나 부동산거래관리시스템 공지에서 최종 확인하세요.
자금조달계획서는 규제지역 주택이면 금액과 관계없이, 비규제지역이면 6억 원 이상일 때 냅니다. 대출은 유형별로 금융기관을 적게 되어 있고, 증여받은 돈이나 예금은 증빙을 준비해야 합니다. 미리 모아 두면 신고 때 허둥대지 않습니다.
잔금일 당일 순서
아파트 매매 계약 절차의 마지막 고비인 잔금일에는 서두르지 말고 순서를 지켜야 합니다. 이날 이후로는 돈이 이미 나간 뒤라 되돌리기 어렵습니다.
- 오전에 등기부등본을 다시 발급해 새 압류·근저당이 없는지 봅니다.
- 매도인 서류(등기권리증, 인감증명서, 주민등록초본 등)와 신분증을 법무사가 대조합니다.
- 대출 실행과 기존 근저당 상환을 은행·법무사·중개사가 같은 순서로 맞춥니다.
- 잔금을 소유자 명의 계좌로 이체하고 영수증을 받습니다.
- 관리사무소에서 공과금을 정산하고 열쇠와 비밀번호를 인수합니다.
입주 전 세대 상태를 사진과 영상으로 남기면 숨은 하자 분쟁에 도움이 됩니다. 잔금일을 바꾸고 싶다면 상대방과 합의해 변경 내용을 서면으로 남겨야 하며, 일방적으로 미루면 약정 위반이 될 수 있습니다.
등기와 취득세, 놓치기 쉬운 기한
소유권이전등기는 보통 법무사가 대행하며, 잔금일 기준으로 60일 이내 신청하는 것이 원칙입니다. 취득세도 취득일부터 60일 이내 신고·납부하는 것이 일반적입니다. 둘 다 늦으면 가산세나 과태료가 붙을 수 있으니 잔금 당일 법무사에게 일정을 확인하세요.
서울 시세 흐름이 궁금하다면 서울 전셋값 시세 조회 방법에서 실거래가 보는 순서를 참고할 수 있습니다. 규제지역 여부는 규제지역 지정 확인 방법에 정리돼 있습니다.
자주 묻는 질문
선입금만 보냈는데 취소할 수 있나요?
상대방이 매매 조건을 받아들였다면 보낸 금액의 포기나 배액 상환 문제가 생길 수 있습니다. 보내기 전에 금액, 본 서명 날짜, 해제 시 처리를 문자나 문서로 남기세요.
처음 해 보는데 아파트 매매 계약 절차에서 가장 먼저 할 일은 무엇인가요?
대출 가능 금액과 보유 현금 확인입니다. 그다음 실거래가로 적정가를 보고, 서명 당일 등기부와 신분증을 대조하세요.
거래신고를 안 하면 어떻게 되나요?
기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다. 금액은 위반 정도에 따라 다르니 관할 구청에 확인하세요.
대리인이 나오면 거래해도 되나요?
위임장, 인감증명서, 인감도장을 갖췄고 소유자와 통화로 의사를 확인했다면 가능합니다. 하나라도 빠지면 미루는 편이 안전합니다.
