은마아파트 재건축 현황 정리: 49층 5,850세대, 착공 시기와 분담금, 거래 시 주의점
부동산 중개수수료 계산기 편집팀 ·
대치동 은마아파트 재건축이 지금 어느 단계인지, 새 단지는 어떤 규모인지, 조합원이 얼마를 더 내야 하는지를 한 번에 정리했습니다. 사려는 사람과 보유자 모두 먼저 볼 숫자만 모았어요.
[[IMG]]한눈에 보는 재건축 진행 상황
1979년에 준공된 은마아파트는 강남권을 대표하는 노후 주택단지입니다. 2003년 추진위원회가 승인된 뒤 20년 넘게 사업이 이어졌고, 최근 구청에서 사업시행계획인가를 받았습니다.
- 2003년: 추진위원회 승인
- 2023년: 정비구역 지정, 조합설립인가
- 이후: 정비계획 변경과 통합심의 완료
- 최근: 사업시행계획인가
인가 처리기한은 법으로 60일이 정해져 있는데, 보도에 따르면 이보다 일찍 인가가 났습니다. 서울시 신속통합기획처럼 행정 절차를 줄이는 제도가 영향을 준 것으로 거론됩니다. 사업시행계획인가는 건물 배치, 층수, 세대 구성 같은 공사 설계의 큰 틀을 행정청이 승인하는 단계입니다.
재건축 후 단지 규모
[[IMG]]대지는 대치동 316번지 일대로 면적이 약 24만 3,552.6㎡입니다. 인가받은 계획은 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 5,850세대이며, 기존 4,424세대보다 1,400세대 넘게 늘어납니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 층수 | 지하 6층~지상 49층 |
| 규모 | 29개 동, 5,850세대 |
| 공공임대 | 909세대 |
| 공공분양 | 195세대 |
계획에는 부대복리시설과 외부인도 이용하는 개방형 커뮤니티시설이 포함됩니다. 민간 정비사업으로는 처음으로 역세권 용적률 특례를 적용받았다는 보도도 있었는데, 은마아파트가 그 사례입니다. 제도 자체가 궁금하면 역세권 용적률 확대 변경 내용을 함께 보세요.
착공은 언제, 다음 절차는 무엇인가
[[IMG]]조합이 잡은 착공 목표는 2028년입니다. 어디까지나 목표라서 단계마다 일정이 밀릴 수 있습니다. 은마아파트는 인가 이후에도 아래 절차를 차례로 거쳐야 합니다.
- 조합원 분양신청
- 관리처분계획 수립·인가
- 이주와 해체공사
- 착공
관리처분계획은 조합원마다 어느 평형을 받고 분담금을 얼마 내는지 확정하는 단계입니다. 이 계획이 인가돼야 이주비 지급과 이주가 시작됩니다.
인가가 났어도 관리처분과 이주가 남아 있어 입주까지는 시간이 더 필요합니다.
분담금, 얼마나 올랐나
[[IMG]]현재 전용 84㎡ 보유자가 같은 84㎡를 신청하는 경우의 추정 분담금이 보도됐습니다. 2023년 2월 약 1억 2,000만원이던 금액이 2026년 9월에는 약 4억 3,000만원이 됐습니다. 3년 반 남짓한 사이 3억 1,000만원 가까이 늘어난 셈입니다.
| 산정 시점 | 84㎡ → 84㎡ 추정 분담금 |
|---|---|
| 2023년 2월 | 1억 2,000만원 |
| 2025년 9월 | 1억 8,000만원 |
| 2026년 5월 | 3억 2,000만원 |
| 2026년 9월 | 4억 3,000만원 |
위 금액은 추정치입니다. 최종 분담금은 감정평가와 관리처분계획을 거쳐 정해지므로, 은마아파트 조합 공지와 서울시 정비사업 정보몽땅에서 최신 자료를 확인하세요.
매매 중개수수료는 얼마나 나올까
[[IMG]]이 단지 거래가는 대체로 15억원을 크게 웃돕니다. 매매 15억원 이상 구간의 중개보수 상한요율은 0.7%이고, 이 한도 안에서 중개인과 협의합니다. 30억원에 거래하면 상한은 2,100만원이며 부가세는 따로 붙습니다.
정확한 금액은 중개수수료 계산기에 거래가를 넣어 확인할 수 있습니다. 은마아파트처럼 재건축이 진행 중인 물건은 조합원 지위를 넘겨받을 수 있는지, 거래허가 조건이 무엇인지까지 계약 전에 따져야 합니다.
이 단지를 볼 때 체크할 점
[[IMG]]- 토지거래허가구역 여부와 실거주 의무
- 조합원 지위 양도 가능 시점
- 분양신청 기간과 추정 분담금 최신본
- 이주비 대출 조건
사업 단계가 바뀌면 조합원 지위 양도 요건도 달라질 수 있으니, 계약서를 쓰기 전에 조합과 관할 구청에 현재 기준을 문의하는 편이 안전합니다. 중소 규모 정비사업을 찾는다면 모아주택 대상 지역 공모 요건도 참고할 만합니다.
자주 묻는 질문
착공은 언제입니까?
조합 목표는 2028년입니다. 관리처분과 이주 진행 속도에 따라 바뀔 수 있습니다.
재건축 후 몇 세대가 됩니까?
인가 기준 5,850세대입니다. 이 중 공공임대 909세대, 공공분양 195세대가 포함됩니다.
분담금은 확정된 금액입니까?
아닙니다. 현재 공개된 값은 추정이고, 관리처분계획에서 확정됩니다.
은마종합상가는 그대로 남나요?
상가는 1979년부터 이어진 500여 개 점포 규모로 알려져 있으며, 재건축이 진행되면 철거 대상이 될 수 있어 일정은 조합 공지를 확인하세요.