전세 계약 전 확인 순서, 기간·보증금 지키는 법과 중개보수 계산
복비재는 다람쥐 ·
전세 계약을 앞두고 먼저 볼 것은 기간, 보증금 보호 장치, 중개보수 세 가지입니다. 기본 2년 규칙부터 계약 순서, 수수료 계산까지 차례로 정리합니다.
집을 보러 다니기 전에 아래 흐름만 알아 두어도 큰 실수를 피할 수 있습니다.
입주 당일 전입신고와 확정일자, 이 두 가지가 보증금을 지키는 출발점입니다.
전세기간은 2년, 갱신은 한 번
주택임대차보호법상 계약서에 2년보다 짧게 적어도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 집주인은 실거주 같은 정당한 사유 없이 거절하기 어렵습니다.
만기 6개월 전부터 2개월 전까지 양쪽 모두 아무 말이 없으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보는 묵시적 갱신이 됩니다. 이때 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기본 기간 | 2년 |
| 갱신 요구 시기 | 만기 6개월~2개월 전 |
| 갱신 횟수 | 1회, 2년 |
| 갱신 때 증액 | 기존 보증금의 5%까지 |
전세보증금 지키는 계약 순서
등기부등본을 읽는 일부터 시작합니다. 순서대로 따라 하면 됩니다.
- 등기부등본에서 소유자가 계약 상대와 같은지 확인합니다.
- 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 집 시세에 얼마나 가까운지 봅니다.
- 계약금과 잔금은 집주인 명의 계좌로만 보냅니다.
- 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 받습니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다.
- 잔금 직전에 등기부를 한 번 더 떼어 달라진 점이 없는지 봅니다.
- 보증금 반환보증(HUG, SGI서울보증 등) 가입 가능 여부를 확인합니다.
등기부등본은 갑구와 을구를 나누어 봅니다. 갑구에는 소유권과 압류·가압류 같은 권리 제한이, 을구에는 근저당 같은 담보 권리가 적혀 있습니다.
집주인이 직접 나오지 않고 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 집주인 본인과 직접 통화해 위임 사실을 확인하세요.
전입신고와 함께 실제로 이사해 살기 시작하면 대항력이 생겨, 집이 팔려도 새 주인에게 계약 기간 동안 살 권리를 주장할 수 있습니다. 여기에 확정일자까지 받으면 경매나 공매에서 뒤에 설정된 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권도 갖게 됩니다.
보증보험은 가입 조건이 집 종류와 금액에 따라 달라서, 계약 전에 해당 기관 누리집에서 가능 여부를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
만기가 되어도 보증금을 돌려받지 못해 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 법원에 신청할 수 있습니다. 등기가 끝나면 이사나 주민등록 이전을 해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
아파트전세와 송파전세 시세 보는 법
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 면적의 최근 계약을 찾으면 적정선이 보입니다. 송파처럼 수요가 몰리는 지역은 매물이 적어 호가가 실거래가보다 높게 붙는 일이 많습니다.
최근 3개월 거래와 비교하고, 보증금이 매매 시세의 대부분을 차지하는 집은 피하세요. 집이 경매로 넘어가면 돌려받을 몫이 줄 수 있습니다.
중개보수 계산, 보증금 구간별 상한
| 보증금 | 상한 요율 | 한도 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만~1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억~6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억~12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억~15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
보증금 4억원이면 4억 × 0.3% = 120만원 이하이고 부가가치세는 별도입니다. 상한이므로 협의로 낮출 수 있습니다. 정확한 요율은 지자체 조례를 따르니 계약 전에 확인하세요.
공공 공급 주택을 함께 알아본다면 LH 주택공급 일정도 참고할 만합니다.
자주 묻는 질문
계약 기간 중간에 나가도 되나요?
임차인은 계약서에 특약이 없다면 합의로 나갈 수 있지만, 새 임차인이 들어올 때까지 보증금을 못 받을 수 있습니다. 퇴거 일정은 집주인과 문서로 정해 두세요.
확정일자는 어디서 받나요?
주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있고, 전입신고와 같은 날 처리하는 편이 좋습니다.
월세가 섞인 계약은 수수료를 어떻게 계산하나요?
보증금에 월세 × 100을 더한 금액을 기준으로 합니다. 이 합계가 5천만원 미만이면 월세 × 70을 씁니다. 더 큰 값 쪽이 아니라 이 환산액으로 구간이 정해집니다.
전세 계약서에 꼭 넣을 특약이 있나요?
잔금일까지 새 근저당을 설정하지 않는다는 문구와, 위반 시 계약 해제 및 계약금 배액 반환 조항을 넣어 두면 좋습니다.
