전세대출 한도 계산법: 보증금·연봉·금리로 내 상한 확인하기 (2026년 10월)
부동산 중개수수료 계산기 편집팀 ·
전세대출 한도는 보통 임차보증금의 80% 안팎에서 정해지고, 여기에 소득과 기존 빚, 보증기관 상한이 겹쳐 최종 금액이 나옵니다. 아래 순서대로 따라 하면 계약 전에 내 상한을 직접 어림해 볼 수 있습니다.
먼저 어떤 요소가 금액을 좌우하는지 알아야 계산이 쉬워집니다. 은행마다 숫자는 조금씩 달라도 틀은 같습니다.
한도를 정하는 네 가지 기준
- 보증금 비율: 대부분 임차보증금의 80% 이내입니다.
- 소득과 기존 부채: 은행은 DSR로 심사하며, 이 대출은 원금이 아닌 이자 상환액만 반영합니다.
- 보증기관 상한: 상품과 보증기관마다 다릅니다.
- 주택 조건: 정책상품은 보증금 규모와 전용면적(85㎡ 이하 등) 제한이 붙습니다.
정책상품과 시중은행은 상한을 잡는 방식이 다릅니다. 대표 상품을 비교하면 아래와 같습니다.
| 구분 | 상한 기준 |
|---|---|
| 시중은행 | 보증금 80% 이내, 소득·DSR 심사 |
| 청년 버팀목 | 최대 2억 원, 보증금 80% 이내 |
| 일반 버팀목 | 수도권 1.2억 원, 그 외 8천만 원 (보증금 70% 이내) |
정책상품은 해마다 기준이 바뀌므로 신청 전 주택도시기금 공식 사이트에서 최종 확인하세요. 세부 조건은 버팀목 조건 정리에 있습니다.
전세대출 한도 계산, 이 순서로
계산은 세 단계입니다. 보증금에 0.8을 곱하고, 보증금에서 내 자기자금을 뺀 필요액을 구한 뒤, 둘 중 작은 값을 상품 상한과 비교합니다.
예를 들어 보증금 2억 원에 모아 둔 돈이 5천만 원이면 필요액은 1.5억 원입니다. 80%는 1.6억 원이므로 실제 신청 가능액은 1.5억 원이 됩니다. 반대로 모아 둔 돈이 1천만 원뿐이면 필요액은 1.9억 원이지만 80%인 1.6억 원이 천장이어서, 모자란 3천만 원은 직접 마련해야 합니다.
연 4%라면 월 이자는 1.5억 × 0.04 ÷ 12 = 50만 원입니다. 같은 금액이 연 5%가 되면 1.5억 × 0.05 ÷ 12 = 약 62만 5천 원으로, 월 12만 5천 원 가까이 늘어납니다. 이자 계산은 이자 계산기 사용법에서 더 해볼 수 있습니다.
연봉에 따라 달라지는 상한
전세대출 한도 연봉 기준은 상품 종류에 따라 다릅니다. 정책상품은 소득 상한이 있어, 청년 버팀목은 부부합산 연 5천만 원 이하·순자산 3.45억 원 이하가 기준입니다. 소득이 낮을수록 유리한 구조입니다.
연봉 4천만 원 연 상환 상한
- DSR 40% 상한1,600만원
- 1.5억 연 5% 이자750만원
DSR 40% 가정
시중은행은 반대로 연봉이 심사 대상입니다. 1금융권 DSR 40%를 가정하면 연봉 4천만 원은 연 원리금 상환액 1,600만 원까지 가능합니다. 전세는 이자만 잡히니 1.5억 원을 연 5%로 빌려도 연 이자 750만 원이라 대개 여유가 있습니다. 750만 원은 연봉의 약 18.8%이고, 남은 850만 원가량이 신용대출 같은 기존 빚에 쓸 수 있는 몫입니다. 다만 기존 빚이 많으면 이 여유가 빠르게 줄어듭니다.
금리가 오르면 금액은 어떻게 되나
스트레스 DSR은 미래 금리 상승분을 가산해 심사하는 제도입니다. 변동금리를 고를수록 가산폭이 커져 전세대출 한도 금리 영향이 나타날 수 있고, 고정형이나 혼합형이 상대적으로 유리한 경우가 많습니다. 금리 차이는 금리 비교 순서대로 확인하면 됩니다.
금리와 심사 포인트
- 스트레스 DSR가산금리로 심사
- 변동금리가산폭이 커질 수 있음
- 고정·혼합형상대적으로 유리한 경우 많음
은행별 확인 필요
정확한 금액은 결국 직접 조회해야 나옵니다. 은행 앱의 모의 조회는 대체로 계약 전에도 가능하지만 은행별로 다르니 확인이 필요합니다.
전세대출 한도 조회 순서
- 가용자금(예금, 청약 해지금, 증여 등)을 합산합니다.
- 정책상품 자격은 주택도시기금 기금e든든에서 먼저 봅니다.
- 해당되지 않으면 은행 앱 3~4곳에서 상한과 금리를 조회합니다.
- 계약서를 쓰고 신청하며, 임대인 확인과 전입신고 일정을 맞춥니다.
조회 순서
- 1가용자금 합산
- 2기금e든든 자격 확인
- 3은행 앱 3~4곳 조회
- 4계약 후 신청
조회는 대출 실행이 아님
전세대출 한도 계산기를 쓸 때도 위 순서의 숫자를 그대로 넣으면 됩니다. 조회는 대출 실행이 아니라 가늠하는 단계이니 여러 곳을 비교해도 됩니다.
보증금의 80%와 필요액 중 작은 값, 거기에 상품 상한까지 확인하면 계산은 끝납니다.
자주 묻는 질문
연봉이 적으면 받기 어렵나요?
정책상품은 소득이 낮아야 가입하는 구조라 오히려 유리합니다. 은행도 이자만 반영하므로 연봉 3천만 원대에서도 가능한 경우가 많습니다.
기존 대출이 있으면 줄어드나요?
신용대출, 자동차 할부 등이 DSR에 합산되어 줄어들 수 있습니다. 조회 전에 갚을 수 있는 소액 대출부터 정리하면 도움이 됩니다.
보증금의 100%도 빌릴 수 있나요?
일반적으로는 어렵습니다. 자기자금이 최소 20% 이상 필요하다고 보는 편이 안전합니다.
조회하면 신용점수가 떨어지나요?
모의 조회는 영향이 없는 곳이 많지만, 정식 심사는 조회 기록이 남을 수 있어 신청 전 안내문을 확인하세요.