가족 간 부동산 거래 진행 순서와 가격 허용 범위 (2026년 기준)
복비재는 다람쥐 ·
가족 간 부동산 거래는 절차는 일반 매매와 같지만 세금 기준이 따로 있습니다. 시세 확인, 대금 계좌이체, 거래신고, 취득세·양도세 신고 순서로 진행하면 됩니다. 부모·자녀 사이 매매를 기준으로 기한과 준비물, 허용되는 가격 범위를 정리했습니다.
진행 순서 6단계
- 시세 확인: 같은 단지의 최근 실거래가를 보고, 없으면 감정평가액으로 시가를 잡습니다.
- 매매계약서 작성: 대금과 지급일을 적습니다. 일부를 빌린다면 차용증을 따로 씁니다.
- 계좌이체: 계약금·잔금은 현금 대신 매수인 계좌에서 매도인 계좌로 보내 기록을 남깁니다.
- 거래신고: 계약일부터 30일 이내에 시·군·구청 또는 온라인으로 신고합니다.
- 취득세 신고와 등기: 사는 쪽은 잔금일부터 60일 이내에 취득세를 내고 소유권이전등기를 합니다.
- 양도세 신고: 파는 쪽은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고합니다.
이 중 3번이 가장 자주 문제가 됩니다. 현금으로 주고받거나 대금을 제3자 계좌로 보내면 실제로 샀다는 사실을 증명하기 어렵습니다. 계약금, 중도금, 잔금을 나누어 보냈다면 날짜별 이체 내역을 빠짐없이 보관하세요. 등기 전에 등기부등본으로 근저당 등 권리관계도 확인해 두세요.
세금별 허용 가격 기준
시가와 매매가의 차이를 세 가지 세금이 서로 다른 잣대로 봅니다. 2026년부터 가족 간 부동산 거래는 취득세에도 같은 틀이 적용되어, 세 기준을 함께 봐야 합니다.
| 세금 | 정상으로 보는 차액 | 벗어나면 |
|---|---|---|
| 증여세(사는 쪽) | 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 미만 | 초과분에 증여세 |
| 양도세(파는 쪽) | 시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액 미만 | 시가로 팔았다고 보고 재계산 |
| 취득세(2026년~) | 시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액 미만 | 시가인정액 기준 부과 |
시가 10억 원 집을 7억 원에 넘기면 증여세는 피해도, 양도세와 취득세는 10억 원 기준으로 다시 계산될 수 있습니다.
시가 10억 원이면 5%는 5천만 원이므로, 양도세·취득세까지 피하려면 9억 5천만 원 이상으로 팔아야 합니다. 시가가 5억 원이라면 30%는 1억 5천만 원, 5%는 2천500만 원이어서 차액이 각각 이 금액 미만이어야 합니다. 시가가 3억 원이라면 5%는 1천500만 원이므로 2억 8천500만 원을 넘겨 팔아야 양도세·취득세 기준을 충족합니다. 시가가 20억 원이어도 5%는 1억 원이라 19억 원 이상이 필요합니다. 시가가 10억 원을 넘으면 30%가 3억 원보다 커지므로 증여세 기준은 3억 원 한도가 먼저 적용됩니다. 세법과 기준은 개정될 수 있어 신고 전 국세청·위택스에서 최종 확인하세요.
양도세 계산이 궁금하면 양도소득세 뜻과 계산 순서를 함께 보면 좋습니다.
증여로 추정되지 않으려면
배우자나 직계존비속에게 판 재산은 증여로 추정됩니다. 대금을 실제로 주고받았다는 증빙을 내면 추정이 풀립니다. 소득이 없는 자녀가 샀다면 가족 간 부동산 거래는 자금 출처 조사 대상이 되기 쉽습니다.
미리 챙길 서류
- 매매계약서와 신고필증
- 계약금·중도금·잔금 이체 내역
- 매수인의 소득·예금·대출 등 자금 출처 자료
- 부족한 돈을 빌렸다면 차용증, 이자와 원금 상환 내역
차용증만 쓰고 이자도 원금도 갚지 않으면 빌린 돈이 아니라 증여로 볼 수 있습니다. 갚을 소득이 있는지가 핵심입니다. 참고로 증여재산공제는 성년 자녀가 부모에게 받을 때 10년간 5천만 원입니다.
중개수수료는 얼마나 들까
중개사를 거치지 않으면 수수료는 없습니다. 중개사를 쓴다면 매매금액에 따른 상한요율이 적용되고, 2억 원 이상 9억 원 미만 매매는 0.4% 이내에서 협의합니다. 5억 원 매매라면 상한은 200만 원이며 부가세는 별도입니다.
가족 간 부동산 거래라도 중개사가 계약서 작성과 신고를 맡으면 수수료를 내야 합니다. 직접 하려면 계약서 양식과 신고 절차를 스스로 챙겨야 하니, 금액이 크면 법무사나 세무사 상담 비용과 견주어 보세요.
매매가가 시가와 달라도 수수료는 실제 신고 금액 기준입니다. 이 사이트의 중개수수료 계산기에 금액을 넣어 상한을 미리 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
시세보다 싸게 팔면 무조건 증여세가 나오나요?
아닙니다. 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 미만이면 증여세는 과세하지 않습니다. 다만 양도세·취득세 기준은 더 좁습니다.
부모에게 돈을 빌려 집을 사도 되나요?
가능합니다. 차용증을 쓰고 이자와 원금을 실제로 갚아야 하고, 갚을 능력이 입증되어야 합니다. 가족 간 부동산 거래에서 자주 지적되는 부분입니다.
매매와 증여 중 무엇이 유리한가요?
증여는 증여세와 취득세, 매매는 부모의 양도세와 자녀의 자금 출처가 쟁점입니다. 1세대 1주택 비과세 여부에 따라 달라지므로 신고 전 세무사에게 계산을 받아 보세요.
매매신고를 늦으면 어떻게 되나요?
계약일부터 30일을 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다. 가족 간 부동산 거래도 예외가 아니니 기한을 달력에 적어 두세요.
