장기보유특별공제 계산 방법 공제율표와 예시로 세금 줄이는 순서
복비재는 다람쥐 ·
장기보유특별공제 계산 방법은 한 줄로 줄이면 '양도차익 × 공제율'입니다. 먼저 내 주택이 일반 부동산인지 1세대 1주택인지 가르고, 보유·거주 연수를 표에 대 보면 됩니다. 아래 순서대로 따라 하면 몇 분 안에 공제액이 나옵니다.
준비할 자료
- 취득일과 양도일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)
- 취득가액, 양도가액, 취득세·중개수수료 등 필요경비
- 실제 거주한 기간(주민등록 이전 기록)
- 1세대 1주택 해당 여부와 양도가액 12억 원 초과 여부
자료가 갖춰졌다면 순서는 간단합니다. 양도차익을 먼저 구한 뒤 공제율을 곱해 공제액을 빼는 방식입니다.
공제액 구하는 4단계
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 보유·거주 기간으로 공제율 확인
- 공제액 = 양도차익 × 공제율
- 양도소득금액 = 양도차익 − 공제액
이 금액에서 기본공제 연 250만 원을 빼고 세율을 곱하면 세액이 됩니다. 이처럼 장기보유특별공제 계산 방법은 세율 적용 앞 단계에 들어갑니다. 세율은 양도소득세 세율 총정리에서 볼 수 있습니다.
일반 부동산 공제율: 보유기간만 봅니다
상가·토지·거주요건을 못 채운 주택은 3년 이상 보유부터 적용됩니다. 3년에 6%로 시작해 매년 2%포인트씩 오르고, 15년 이상이면 최대 30%입니다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 | 6% |
| 5년 이상 | 10% |
| 10년 이상 | 20% |
| 15년 이상 | 30% |
장기보유특별공제 계산 방법에서 일반 부동산은 거주 여부를 따지지 않습니다. 단, 3년 미만 보유나 미등기 자산은 이 공제가 없습니다.
1세대 1주택 공제율: 보유 40% + 거주 40%
보유 2년 이상(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상)인 1세대 1주택은 표가 다릅니다. 보유 공제율은 3년 12%에서 시작해 연 4%포인트씩 올라 10년 이상 40%, 거주 공제율은 2년 이상 3년 미만 8%, 3년부터 12%에서 시작해 10년 이상 40%입니다. 둘을 더해 최대 80%입니다.
1세대 1주택의 장기보유특별공제 계산 방법은 보유 공제율과 거주 공제율을 각각 찾아 더하는 것이 핵심입니다. 예를 들어 보유 10년에 거주 5년이라면 40%에 20%를 더해 60%가 됩니다.
다만 양도가액이 12억 원 이하면 대개 비과세라 공제를 쓸 일이 적고, 12억 원을 넘는 고가주택에서 이 공제의 효과가 커집니다. 이 경우 과세 대상은 양도차익 중 12억 원 초과분 비율만큼입니다.
고가주택은 '양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가'를 먼저 구한 뒤 공제율을 곱합니다.
예시 두 가지
일반 상가: 양도차익 2억 원, 10년 보유(20%)라면 공제액은 4,000만 원이고 양도소득금액은 1억 6,000만 원입니다.
고가 1주택: 15억 원에 팔고 취득가 8억 원, 필요경비 없음, 10년 보유·10년 거주(80%)라고 하겠습니다. 양도차익 7억 원 중 과세분은 7억 × 3억/15억 = 1억 4,000만 원입니다. 여기서 80%인 1억 1,200만 원을 빼면 양도소득금액은 2,800만 원입니다.
두 사례에 쓴 장기보유특별공제 계산 방법은 같지만, 숫자는 모두 가정이라 실제 금액은 본인의 취득가액과 필요경비로 다시 구해야 합니다.
양도소득세 전체 흐름은 양도소득세 뜻과 계산 순서 글에 정리돼 있습니다.
자주 묻는 질문
다주택자도 공제를 받나요?
조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 배제될 수 있고, 중과 유예 시한은 바뀔 수 있습니다. 양도 시점의 규정을 국세청에서 확인하세요.
보유기간은 언제부터 세나요?
취득일(대금 청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지입니다. 연 단위로 채워야 다음 공제율이 붙습니다.
직접 구하기 어렵다면요?
홈택스의 양도소득세 모의계산으로 대략의 세액을 볼 수 있습니다. 장기보유특별공제 계산 방법을 알아 두면 모의 결과와 직접 구한 금액을 견주어 보기 쉽습니다. 금액이 크면 세무사 확인을 권합니다. 이 글은 2026년 10월 기준이며 법 개정 여부는 국세청에서 최종 확인하세요.
