1주택자 전세대출 한도 2억 원 정리, 비거주 규제와 신청 전 확인할 것 (2026년 10월 기준)
부동산 중개수수료 계산기 편집팀 ·
집을 한 채 가진 채 전세로 옮기려는데 얼마까지 빌릴 수 있는지 궁금하다면, 이 글에서 기준과 계산 순서를 바로 확인할 수 있습니다. 핵심은 사는 지역, 보증기관, 소득 세 가지입니다.
수도권·규제지역에서 집을 한 채 가진 사람은 보증기관과 관계없이 최대 2억 원까지가 상단입니다. 실제 승인액은 이보다 낮을 수 있습니다.
1주택자 전세대출 한도, 먼저 결론부터
수도권과 규제지역에서 집을 한 채 보유한 사람의 1주택자 전세대출 한도는 최대 2억 원으로 정리됩니다. 예전에는 SGI서울보증이 3억 원, 한국주택금융공사(HF)가 2.2억 원, 주택도시보증공사(HUG)가 2억 원 수준으로 달랐지만, 지금은 세 기관 모두 같은 선에서 봅니다.
그래서 보증기관을 바꿔 더 받는 방식은 통하지 않습니다. 다만 상품마다 세부 조건이 달라 2억 원보다 낮게 안내되는 경우도 있습니다.
위 표처럼 기관별 상단이 같아졌다는 점이 달라진 부분입니다. 무주택자에게는 이 상단이 같은 방식으로 적용되지 않으므로, 본인이 어느 쪽에 해당하는지부터 구분해야 합니다.
실제 금액이 2억 원보다 적게 나오는 이유
2억 원은 보증을 받을 수 있는 천장일 뿐 승인 금액이 아닙니다. 1주택자 전세대출 한도 안에서도 은행은 아래 항목을 함께 계산해 가장 낮은 값을 기준으로 삼습니다.
- 임차보증금 대비 비율: 보증금의 일정 비율까지만 인정
- DSR: 기존 대출 원리금과 합산한 연 소득 대비 상환 비율
- 보증기관 상품 조건: 보증금 상한, 주택 유형, 임대인 요건
- 금리와 만기: 같은 금액이라도 월 부담이 달라짐
예를 들어 보증금이 4억 원이어도 비율만으로 계산한 금액이 2억 원을 넘으면 상단인 2억 원에서 멈춥니다. 반대로 소득이 낮거나 신용대출이 많으면 2억 원에 못 미칩니다.
내 상한을 숫자로 먼저 보고 싶다면 보증금·연봉·금리로 상한 확인하기 글의 계산 순서를 따라 해 보세요.
집을 임대만 주는 비거주 보유자는 이용이 막힐 수 있습니다
집을 갖고 있지만 그 집에 산 적 없이 임대만 주는 경우를 흔히 비거주 보유자라고 부릅니다. 발표된 방향은 수도권·규제지역 주택을 이런 식으로 보유한 사람에게 신규 보증과 만기 연장을 제한한다는 것이며, 시행 시점은 2027년 1월로 안내되고 있습니다.
직장 이동이나 부모 봉양처럼 거주하다 옮긴 경우, 가족에게 임대한 경우 등은 예외로 거론됩니다. 다만 예외 범위는 세부 시행 기준에서 달라질 수 있어, 해당할 가능성이 있다면 1주택자 전세대출 한도를 따지기 전에 이용 가능 여부부터 은행에 확인하는 편이 안전합니다.
또 같은 시기에 보증비율을 낮추는 방안도 함께 안내되었습니다. 수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 밖의 지역은 90%에서 80%로 줄어든다는 내용인데, 확정 여부와 적용 시점은 금융위원회와 각 보증기관 공지로 최종 확인해야 합니다.
만기 연장이 걸려 있는 세입자라면 시행 전에 갱신 일정을 미리 잡아 두는 것도 방법입니다.
신청 전에 따라 할 순서
- 세대 기준 주택 수 확인: 본인과 배우자 명의를 합쳐 몇 채인지 정리합니다. 세법의 1세대 1주택과 대출 심사의 기준은 다를 수 있습니다.
- 지역 확인: 이사 갈 집과 보유 주택이 수도권·규제지역인지 봅니다.
- 보증기관 상품 비교: HUG, HF, SGI의 보증금 요건과 금리를 견줍니다.
- DSR 점검: 신용대출, 자동차 할부, 기존 주담대 잔액을 모두 적습니다.
- 계약금 지급 전 사전 상담: 은행에서 예상 승인액을 들은 뒤 계약합니다.
가장 흔한 실수는 계약금을 먼저 보내고 나서 대출이 부족하다는 사실을 아는 것입니다. 특약에 "대출 불승인 시 계약 해제" 문구를 넣어 두면 위험을 줄일 수 있습니다.
월 이자 부담도 같이 계산하세요
1주택자 전세대출 한도가 나와도 이자를 감당할 수 있어야 합니다. 2억 원을 연 4%로 빌리면 연 이자는 800만 원, 월 약 66만 원 수준입니다. 금리가 1%p 오르면 월 약 17만 원이 더해집니다.
월 이자는 이자 계산기 사용법에서 공식을 확인해 직접 넣어 보면 편합니다. 은행별 금리 차이는 금리비교 방법 글이 도움이 됩니다.
정리하면, 계약 전에 상단 금액, 소득 기준 금액, 월 이자 세 가지를 모두 종이에 적어 비교해 두면 자금 계획이 틀어질 일이 크게 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
지방에 집을 한 채 가진 사람도 2억 원이 상단인가요?
2억 원 통일은 수도권·규제지역을 중심으로 안내된 내용입니다. 그 밖의 지역은 보증기관과 상품에 따라 달라질 수 있으니 취급 은행에 확인하세요.
배우자 명의 집도 주택 수에 들어가나요?
대출 심사에서는 세대 단위로 보는 경우가 많아 배우자 보유분도 확인 대상이 될 수 있습니다. 정확한 기준은 은행 상담으로 확정하세요.
1주택자 전세대출 한도를 늘릴 방법이 있나요?
보증기관 상단은 바뀌지 않지만, 기존 신용대출을 갚아 DSR 여유를 만들면 승인액이 올라갈 수 있습니다. 상단인 2억 원을 넘기는 것은 어렵습니다.
정책상품은 어떤가요?
버팀목 같은 정책상품은 소득·자산·주택 보유 조건이 따로 있어 일반 보증 상품과 기준이 다릅니다. 신청 전 해당 기관의 최신 공고를 보세요.