반전세 월세 계산법, 보증금 줄일 때 적정 월세 구하는 법

반전세는 보증금을 높게 내고 월세를 조금 함께 내는 계약이고, 월세는 '줄어든 보증금 × 전환율 ÷ 12'로 계산해 적정한지 따져볼 수 있습니다. 아래에서 계산 순서와 법정 상한, 계약 전에 볼 것을 차례로 정리했습니다.

반전세, 월세와 무엇이 다른가

보증금 규모로 구분합니다. 목돈만 맡기는 계약은 월세가 없고, 월세는 보증금이 작습니다. 그 사이에서 보증금도 크고 월세도 내는 형태가 이 계약입니다.

법으로 정해진 용어는 아니어서, 계약서에는 그냥 '보증금 ○○원, 월세 ○○원'으로 적힙니다. 그래서 숫자가 적정한지는 직접 계산해 봐야 합니다.

월세 계산법: 3단계면 됩니다

보증금 3억 원 집을 반전세로 돌려 보증금 1억 원으로 낮추는 경우를 예로 듭니다.

1. 줄이는 보증금을 구합니다. 3억 − 1억 = 2억 원
2. 전환율을 곱합니다. 2억 × 4.5% = 연 900만 원
3. 12로 나눕니다. 900만 ÷ 12 = 월 75만 원

이 방식으로 보증금 1억 원에 월세 75만 원이 나오면 무리 없는 수준이라고 볼 수 있습니다. 집주인이 이보다 높게 부르면 근거를 물어보세요.

월세 = (줄이는 보증금) × 전환율 ÷ 12

전환율 상한은 얼마인가

주택임대차보호법은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 2%p' 중 낮은 쪽을 상한으로 둡니다. 기준금리가 2.5%이던 때는 4.5%였습니다. 기준금리는 바뀌므로 한국은행 발표로 최신 값을 확인하세요.

이 상한은 계약 중간이나 갱신 때 보증금을 월세로 돌리는 경우에 직접 적용됩니다. 새로 맺는 계약은 합의로 정하지만, 이 값이 협상의 기준선이 됩니다.

계약 전에 확인할 다섯 가지

반전세는 보증금이 크기 때문에 순수 월세보다 확인할 것이 많습니다.

• 등기부등본: 근저당 등 권리관계를 계약 당일에도 다시 봅니다.
• 보증금 반환보증: 가입 가능한 집인지 먼저 확인합니다.
• 전입신고·확정일자: 입주 당일 바로 합니다.
• 관리비 항목: 월세 외에 무엇이 포함되는지 적어 둡니다.
• 특약: 월세 인상 조건과 연체 시 처리 방식을 명시합니다.

갱신 때는 보증금과 월세 증액이 합쳐서 5% 이내여야 합니다. 이 점도 알아 두면 협상에 유리합니다.

전세 계약의 기본 확인 순서는 전세 계약 전 확인 순서와 중개보수 계산 글에서 이어서 볼 수 있습니다.

중개보수는 어떻게 계산하나

월세가 끼면 '보증금 + 월세 × 100'으로 환산해 요율을 적용합니다. 이 합계가 5천만 원 미만이면 월세에 70을 곱합니다.

반전세로 보증금 1억 원, 월세 75만 원이면 환산액은 1억 7,500만 원입니다. 1억 원 이상 6억 원 미만 구간의 요율 0.3%를 적용하면 상한은 약 52만 5천 원(부가세 별도)입니다. 지역 조례와 협의에 따라 더 낮을 수 있어요.

월세 금액이 달라지면 환산액도 달라지니, 계약 전에 조건별로 미리 계산해 보세요.

자주 묻는 질문

반전세와 반월세는 같은 말인가요?

보통 같은 뜻으로 씁니다. 다만 법적 구분은 없어서, 보증금과 월세 숫자 자체를 확인하는 것이 중요합니다.

월세를 내면 보증금은 안 줄어드나요?

월세는 집을 쓰는 대가라 보증금에서 깎이지 않습니다. 계약 종료 때 보증금 전액을 돌려받는 게 원칙이고, 연체분이 있으면 공제될 수 있습니다.

집주인이 월세를 법정 상한보다 높게 요구하면요?

갱신이나 중간 전환 때는 상한을 넘는 부분을 따를 필요가 없습니다. 신규 계약은 합의 사항이므로 다른 집과 조건을 비교한 뒤 정하세요.

이 계약 방식은 어떤 사람에게 맞나요?

대출 이자가 월세보다 클 때나 목돈이 부족할 때 맞습니다. 이자와 월세를 같은 기준으로 놓고 비교해 보세요.

참고한 자료

• 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 주택임대차보호법 시행령 제9조