전세 가격 급등 때 내 계약 대응법, 갱신 전 확인할 5가지
복비재는 다람쥐 ·
전세 가격 급등이 어디까지 갈지, 내 계약은 무엇부터 점검해야 할지 궁금하다면 이 글에서 답을 얻을 수 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 2026년 9월 셋째 주까지 누적 약 8% 올랐다고 보도됐습니다. 지난해 같은 기간 1.75%의 4배가 넘는 속도입니다.
단기간에 꺾이기 어렵다고 보고, 만기 6개월 전부터 갱신·이사 계획을 세우는 편이 안전합니다.
지금 얼마나 올랐나
한국부동산원 조사를 인용한 보도 기준으로, 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만 원대로 1년 전보다 약 21만 원 올랐습니다. 전세 가격 급등만이 아니라 월세 부담도 함께 커졌습니다.
지역별로는 성북구가 올해 12.84%로 가장 높았고, 서초구 4.53%, 강남구 2.42%는 상대적으로 낮았습니다. 비싼 동네보다 중저가 실수요 지역이 더 가파르게 올랐다는 뜻입니다.
수치의 기준 시점은 기사마다 조금씩 달라서, 내 동네 시세는 한국부동산원 주간 동향과 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 확인하세요.
왜 오르나: 공급·대출·쏠림
- 입주 물량 감소: 부동산R114 자료상 서울 아파트 입주는 올해 4만2611가구, 내년 2만9161가구, 2027년 1만2985가구로 줄어듭니다.
- 대출 규제: 집을 사려던 수요가 매수를 미루고 임대차 시장에 머뭅니다.
- 아파트 쏠림: 전세사기 여파로 빌라를 피하고 아파트로 몰립니다.
세 요인이 동시에 작용하는 것이 이번 전세 가격 급등의 구조라서, 한 가지 정책만으로 빠르게 풀리기는 어렵습니다.
전망: 어디까지 오를까
입주 물량이 2027년까지 줄어드는 만큼 당분간 매물 부족이 이어질 가능성이 큽니다. 서울이 부담스러워진 수요가 경기·인천으로 옮기면 전세 가격 급등 흐름이 수도권 전체로 번질 수도 있습니다.
다만 금리, 대출 규제, 공급 대책에 따라 달라지므로 특정 수치를 단정하기는 어렵습니다. 전망 기사는 참고만 하고 내 만기 일정을 기준으로 움직이세요.
세입자가 확인할 핵심은 계약 갱신 때 올릴 수 있는 폭과 시기입니다.
만기 앞둔 세입자가 할 일
- 만기 날짜 확인: 계약서의 종료일을 달력에 적고, 6개월 전부터 준비합니다.
- 갱신요구권 검토: 만기 6개월~2개월 전에 요구할 수 있고, 갱신 시 증액은 5% 이내로 제한됩니다. 처음 쓰는 갱신이라면 이 권리가 남아 있는지부터 보세요.
- 시세 비교: 같은 단지의 최근 실거래가와 현재 매물 호가를 나란히 적어 봅니다.
- 월세 전환 계산: 보증금을 줄이면 월세가 얼마인지 따져 봅니다. 법정 전월세전환율은 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값이 상한입니다. 계산은 반전세 월세 계산법이 도움이 됩니다.
- 새 집 계약 전 점검: 등기부 권리관계, 전입신고·확정일자, 보증보험 가입 가능 여부를 봅니다. 순서는 전세 계약 전 확인 순서에 정리돼 있습니다.
이사하면 중개보수도 새로 듭니다. 올린 보증금 기준으로 얼마인지 미리 계산해 두면 갱신과 이사 중 어느 쪽이 유리한지 비교하기 쉽습니다.
자주 묻는 질문
전세 가격 급등 시기에 갱신 증액은 무제한인가요?
갱신요구권을 쓰면 증액은 5% 이내입니다. 반대로 새 계약은 시세대로 정해지므로 갱신과 차이가 클 수 있습니다.
전세 가격 급등이면 월세로 바꾸는 게 낫나요?
보증금을 줄인 만큼 월세가 늘어 총 주거비가 달라집니다. 전환율 상한 안에서 계산해 비교한 뒤 정하세요.
보증금 시세 상승률은 어디서 보나요?
한국부동산원 부동산통계정보 R-ONE의 주간·월간 동향에서 지역별로 볼 수 있습니다.
집주인이 갱신을 거절할 수 있나요?
집주인 본인이나 직계가족이 실거주하는 경우 등 법에서 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 통보를 받으면 사유와 시기를 확인하세요.
