월세 전환 계산법, 보증금을 줄일 때 한 달 금액 구하는 법
복비재는 다람쥐 ·
월세 가격이 적당한지 따져 보려면 보증금을 매달 내는 돈으로 바꾸는 공식을 알아야 합니다. 줄이는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나누면 한 달 임대료가 나옵니다. 아래 순서대로 계산하면 집주인이 부른 금액이 합당한지 바로 판단할 수 있어요.
보증금을 줄이면 한 달에 얼마나 늘까요
공식은 줄이는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 보증금 1억 원을 줄이고 전환율이 연 4%라면 1억 × 0.04 ÷ 12로 약 33만 원입니다. 같은 조건에서 5%면 약 42만 원이 됩니다.
| 전환율 | 1억 원 줄일 때 | 3천만 원 줄일 때 |
|---|---|---|
| 연 4% | 약 33만 원 | 10만 원 |
| 연 5% | 약 42만 원 | 12.5만 원 |
| 연 6% | 50만 원 | 15만 원 |
전환율이 1%포인트 달라지면 보증금 1억 원당 한 달 약 8만 원이 달라집니다.
전환율 법정 상한, 어디까지 허용될까요
계약서에 적는 전환율에는 상한이 있습니다. 주택임대차보호법 시행령은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 합니다. 기준금리는 계약 직전에 한국은행 누리집에서 확인하세요. 상한을 넘긴 초과분은 효력이 없습니다.
집주인이 제시한 금액이 몇 %인지 거꾸로 구할 수도 있습니다. 공식은 한 달 임대료 × 12 ÷ 줄이는 보증금입니다. 보증금 1억 원을 줄이고 한 달 40만 원을 더 내라고 하면 480만 원 ÷ 1억 원으로 연 4.8%입니다. 이 값이 법정 상한 이내인지 비교해 보세요.
우리 동네 시세와 비교하는 순서
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·비슷한 면적의 임대차 거래를 조회합니다.
- 보증금을 같은 수준으로 맞춰 한 달 금액을 환산합니다.
- 최근 3~6개월 거래만 비교합니다.
- 호가가 높다면 거래 내역을 근거로 조정을 요청합니다.
월세 가격은 같은 단지라도 층과 수리 상태에 따라 차이가 나므로, 보증금 조건을 맞춰 놓고 봐야 정확합니다. 전세로 갈지 고민이라면 전세 계약 전 확인 순서도 함께 보세요.
계약 전에 챙길 중개보수
임대차 중개보수는 월 임대료가 있으면 보증금 + 월 임대료 × 100으로 환산한 금액에 요율을 곱합니다. 이 금액이 5천만 원 미만이면 ×70을 씁니다. 보증금 1천만 원에 월 50만 원이면 6천만 원이고, 5천만~1억 원 구간 상한요율 0.4%를 곱해 24만 원(한도 30만 원)이 상한입니다. 부가세는 별도이며 지자체 조례가 다를 수 있어 월세 계약 전 구청 기준을 확인하세요.
돌려받을 수 있는 세액공제
무주택 세대주로 총급여 8천만 원 이하인 근로자라면 월세 세액공제를 받을 수 있습니다. 납부액 중 연 1,000만 원까지 15%, 총급여 5,500만 원 이하면 17%를 공제합니다. 주택 요건은 국세청 안내에서 확인하고, 임대차계약서와 이체 내역을 꼭 보관하세요. 연말정산 때 증빙으로 내야 하니 이체 기록은 매달 정리해 두는 편이 좋습니다.
확정일자를 받고 전입신고를 해 두면 보증금도 함께 지킬 수 있습니다.
자주 묻는 질문
계약을 갱신할 때 임대료를 얼마나 올릴 수 있나요?
계약갱신청구권을 쓰면 증액은 직전 금액의 5% 이내입니다. 월세를 올릴 때도 같은 한도가 적용되고, 청구는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다.
전환율은 몇 %가 적당한가요?
지역과 주택마다 달라 정해진 답은 없습니다. 실거래 내역으로 역산한 값이 법정 상한 이내인지 확인하는 것이 기준입니다.
월세를 두 달 이상 밀리면 어떻게 되나요?
주택은 차임이 2기 분 이상 밀리면 집주인이 갱신을 거절할 수 있고 계약 해지 사유도 됩니다. 어려운 사정이 생기면 미리 집주인과 납부 일정을 서면으로 정해 두세요.
